Il mutuo

Acquistare una casa oggi è diventato praticamente impossibile per la maggior parte delle persone. Se anche voi non rientrate tra quella piccola cerchia di persone che hanno a disposizione la somma necessaria per acquistare o ristrutturare un immobile, non avete altra scelta che rivolgervi ad una banca o a una finanziaria e chiederla a loro. Questa somma che vi verrà concessa altro non è che il famoso mutuo.

Questo altro non è che un contratto stipulato tra due parti, una che consegna del denaro (il capitale) e l’altra che lo riceve (mutuatario). Quest’ultimo si impegna a restituire il denaro, aumentato degli interessi, entro un determinato periodo di tempo e a scadenze prefissate (rate). Come per ogni tipo di finanziamento chi lo eroga richiede delle garanzie sulla restituzione della somma erogata. In questo caso particolare viene generalmente iscritta un’ipoteca sull’immobile da acquistare a favore dell’erogante. Per questo motivo viene denominato “mutuo ipotecario”.

Gli elementi più importanti da valutare nel momento di scegliere un mutuo sono sostanzialmente tre: il tasso di interesse, la durata e le spese.

Il tasso di interesse deve essere valutato sia come valore assoluto, che viene espresso in percentuale su base annua relativamente al capitale erogato, sia come tipologia. Esistono infatti tassi di tipo variabile, fisso, tassi variabili con rata variabile, variabili con rata fissa e durata variabile, etc.

Alla durata sono connessi due fattori fondamentali: il tasso di interesse e il numero di rate da restituire. Infatti all’aumentare della durata del prestito diminuisce il tasso di interesse globale, anche se la somma restituita a titolo di interesse sarà maggiore. Gli interessi infatti vengono calcolati su base annua e questo comporterà quindi rate di importo inferiore rispetto ad un finanziamento di pari importo e con durata inferiore, ma complessivamente la somma restituita sarà comunque maggiore. Quindi si dovrà optare tra rate di importo inferiore, ma con costo complessivo maggiore, oppure rate più elevate ma con costo complessivo minore. Questa valutazione andrà chiaramente effettuata sulla base delle proprie disponibilità mensili non esistendo criteri di valutazione applicabili alla generalità dei casi.

Nella maggioranza dei casi le durate variano tra un minimo di 5 anni ed un massimo di 25, anche se esistono prodotti finanziari con durate anche di 30 o 40 anni.

L’ammontare della rata, come detto, è costituito da una quota capitale ed una quota interessi, secondo il piano di ammortamento stabilito nel contratto. Esistono diverse tipologie di piani di ammortamento ma quello applicato nella quasi totalità dei casi consiste nel far variare nel tempo la parte di capitale restituita e quella di interessi. All’inizio della restituzione la rata sarà costituita quasi interamente da interessi e questi caleranno nel tempo aumentando di contro la parte di capitale. Alcuni prodotti prevedono anche due tipi di rate: le rate di ingresso  e le rate a regime. L’importo tra le due rate può essere anche molto diverso, quindi prima di scegliere un prodotto è bene verificare quale sia l’ammontare della rata a regime.

Essendo il mutuo erogato per l’acquisto di un immobile, questo deve essere valutato. Le spese della perizia sono a carico del cliente ed a queste si aggiungeranno quelle per l’assicurazione, spese amministrative e di istruttoria. Queste devono essere attentamente valutate, considerando anche eventuali convenzioni o agevolazioni. Sarà bene anche tenere in considerazione i costi per un eventuale estinzione anticipata del finanziamento.

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